Първи признаци на охлаждане на жилищния пазар в София се появяват след две години на мощна ценова еуфория, показват данни на Bulgarian properties. През първото тримесечие на 2026 г. средната цена на реално сключените сделки в столицата е 2680 евро на квадратен метър при 2790 евро в края на 2025 г. Въпреки този лек спад годишното поскъпване остава много високо – около 29%, след като през първото тримесечие на миналата година средната цена е била 2080 евро на квадрат. Пазарът вече показва по-малко сделки, по-бавен ръст на цените, повече предлагане и по-чувствителни към цените купувачи.
Според брокерите промяната е започнала още в края на 2025 г., когато е отчетено първо свиване на обема от сделки. Тогава обаче по-слабата активност е вървяла заедно с ускорено поскъпване преди влизането в еврозоната, което е поддържало усещането за напрежение и бързане на пазара. През първите месеци на 2026 г., освен на спад в броя на сделките, ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането, коментира изпълнителният директор на Bulgarian properties Полина Стойкова. Данните на Агенцията по вписванията потвърждават по-слабата активност. През първото тримесечие в София са вписани 7529 сделки, което е с 12,3% по-малко спрямо същия период на миналата година.
Бързото поскъпване през второто полугодие на 2025 г. е изпреварило ръста на доходите и е влошило достъпността на жилищата. Коефициентът на достъпност, изчисляван от Bulgarian properties, вече достига 1,4 през първото тримесечие на 2026 г. Той показва колко средни заплати са нужни за покупката на един квадратен метър жилищна площ в София. Подобни нива са били характерни за периода 2017-2018 г., но разликата е, че въпреки сегашния спад обемът на сделките остава по-голям. Пазарът ясно показва, че купувачите са склонни да закупят там, където има налично предлагане, особено на ново строителство, но те са вече и много чувствителни към цените.
Увеличеното предлагане отваря повече възможности за сделки в утвърдени и традиционно търсени райони на София като Лозенец, Изток, Стрелбище, Бели брези и Красно село. Новото строителство обаче продължава да доминира, като около 70% от всички сделки са с апартаменти в новостроящи се сгради. На вторичния пазар картината е по-разнородна, като там купувачите все по-често успяват да договорят отстъпки, които достигат 3-5%. Брокерите отчитат и промяна в профила на купувачите, като тази година по-силно присъствие имат хората, които търсят тристайни семейни жилища.
Една от най-ясните тенденции през 2026 г. е засиленото търсене в населените места около столицата. По-ниските цени, по-голямата жилищна площ и по-спокойната среда превръщат периферията в реална алтернатива. Очакванията на брокерите са активността да се запази до края на годината на по-устойчиви нива. Прогнозите са цените на жилищата да продължат да растат, но с по-бавен темп – до 10% до края на годината. Рязката еуфория от последните две години вероятно ще бъде заменена от по-нормален пазар, в който качеството, локацията и реалната цена ще тежат много повече.
Източник: standartnews.com
