Допреди година въпросът беше колко още ще поскъпнат жилищата. Днес все повече хора питат не дали, а кога цените ще тръгнат надолу. Обявите засега продължават да изглеждат стряскащо високи, но зад тях пазарът вече се променя – сделките намаляват, купувачите се пазарят, а част от семействата заменят мечтания тристаен апартамент с по-малко жилище. Според финансиста Макс Баклаян между 2027 и 2029 г. цените могат да паднат с 20% до 30%.
Първо изчезват купувачите, после падат цените. На пръв поглед нищо драматично не се случва. В сайтовете за имоти апартаментите продължават да се предлагат на суми, които допреди няколко години биха изглеждали немислими. Истинската промяна обаче започва не от обявите, а от броя на хората, готови да платят поисканото. През първото тримесечие на 2026 г. сделките в страната са намалели с 15,5% спрямо същия период на миналата година. През второто тримесечие спадът вече достига 17,9%. Това означава, че пазарът не просто се охлажда, а го прави все по-бързо. Броят на сделките вече е и с 12,5% под равнището от 2019 г.
Зад тези проценти стоят хиляди несъстояли се покупки. Някои хора решават да чакат, други не получават достатъчно голям кредит, а трети просто отказват да платят цена, която смятат за прекалено висока. Спадът се вижда почти навсякъде. В София сделките са намалели с 16,7% през второто тримесечие, в Бургас – с 23,7%, а в Пловдив – с 6,7%. Това показва, че не става дума за проблем на един град или квартал, а за общо отдръпване на купувачите. Просто казано, продавачът още може да иска 250 000 евро, но ако месеци наред никой не ги дава, тази цена постепенно губи смисъл.
През 2026 г. вероятно няма да видим масово зачеркнати суми по обявите. Много собственици продължават да вярват, че имотът им струва толкова, колкото съседът е получил преди година. Купувачите обаче вече са по-предпазливи и все по-често настояват за намаление. Според Макс Баклаян при около 54% от сделките през последните шест месеца продавачът е отстъпил между 2% и 10% от първоначално поисканата цена. Анализът на брокерската компания „Имотека“ също показва връщане на пазарлъка – около 40% от покупките от началото на годината са станали след намаление, най-често между 5000 и 10 000 евро.
Имотите остават скъпи до голяма степен благодарение на банковите кредити. Докато общият брой сделки намалява с близо 18%, покупките с ипотека се увеличават с 5,5%. В София делът на сделките, финансирани с кредит, достига приблизително 74% при около 60% година по-рано. Това означава, че три от всеки четири покупки в столицата вече зависят от банката. В Пловдив вписаните ипотеки също са се увеличили с 13,8%. Това е като маса, която се държи на един все по-важен крак. Докато лихвите са ниски и банките отпускат големи кредити, цените могат да останат високи. Но ако заемите поскъпнат, условията се затегнат или доходите престанат да догонват цените, много купувачи просто ще отпаднат.
Докато купувачите намаляват, строителството продължава да расте с огромни темпове. В София броят на започнатите нови жилища е скочил със 187%, а разгънатата им площ с близо 140%. В Бургас увеличението на новите жилища е 115%. В същото време в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища – почти 39% от целия жилищен фонд. Новите строежи могат да се превърнат в капан за инвеститорите. Ако купувачите изчезнат, а сградата трябва да бъде довършена, може да се наложат сериозни отстъпки. Строителните компании обаче също са притиснати между растящите разходи за материали и труд и купувачите, които вече не могат да плащат повече.
Прогнозата на Макс Баклаян е, че през 2026 г. сделките ще продължат да намаляват, но офертните цени ще останат сравнително високи. Истинската промяна може да се види от 2027 г., когато част от продавачите вече няма да могат да чакат. Според финансиста между 2027 и 2029 г. жилищата могат да поевтинеят номинално с 20% до 30%. До 2030 г. той очаква спад от около 25%, към който трябва да се прибави и загубата от инфлацията. За човек, който купува дом за дългосрочно живеене, подобна промяна няма непременно да бъде катастрофа. По-силно засегнати могат да бъдат хората, които са купили на върха на пазара с голям кредит и с очакването бързо да препродадат на печалба.
Източник: standartnews.com
